2018.12.10

飲食店多店舗化『立地条件の選定の考え方』

飲食店多店舗化『立地条件の選定の考え方』あっちこっちと物件見てるんですが、良い物件に中々出会えません！私達、小規模飲食企業は、新規出店多店舗化を目指すに際して、人材、資金、そして、物件の確保の３大苦難を打破することを求められます。今日は、その中の物件について現在フォローしている先の現状も含めお伝えしていきます。先ずは、

最も物件探しで避ける事

からお伝え致します。最も物件探しで避ける事は、物件に業態を合わす事です。そもそも色んな立地条件に対応できる業態を複数所有し、物件探しを実施しているのなら、構わないですが、現実は、一つの業態での新規出店がほとんどであると推測します。

基本となる物件探しは、

業態にあった立地で 物件を見つける、探すが正解です。 早期撤退の店舗を見るに一番の撤退理由は、立地と業態の不一致が要因であることが非常に多いです。

多くの場合が、

規模、広さと経済条件とエリアを伝え物件紹介を業者に依頼するものです。その際の判断優先順位が、 １、経済条件２、広さ、規模３、エリア の順であることが多いように見受けられます。確かにどの条件も大事ですが、 安い賃料＝求めている物件の概念が誰しもあるもので、その思考で考えると、どうしても賃料や保証金額が現実優先するのは仕方ないことです。その際は、エリアを更に細分化して導線という見方をすべきです。 導線とは、ターゲットとする客層が そのお店の前をどの程度通るのか？ 多くの方が、歩く道か？という観点です。 以上が間違わない第一歩であり、よく間違えることが多い事例であります。

では、どのように物件を探すのか？

大きくは、２点です。 １つは、希望の物件を探すこと ２つは、より多くの情報を得れることです。 要は、何でも同じですが、数と質を両面から求めることであります。具体的に一番目の質に関して、

自社が求める物件を明確にすることから

一言で言えば、８つの切り口からコンセプトを明確にすることです。 https://foodno1.co.jp/bg/archives/1071/ https://foodno1.co.jp/bg/archives/1172/ どんなお客様に、 何を持って、どんな価値を 提供するお店か？ 一言で言えば、コンセプトはこの回答です。この中に探す物件のあり方が含めれる必要性がある訳です。具体的には、先にも述べた１、規模、広さ２、経済条件３、立地、エリア、導線４、設備内容以上で、自社が探す物件の概要を明確にすることです。規模や広さには、間口の広さが抜け落ちるポイントです。

そして最も優先すべき点が、

エリア、立地、導線の観点です。自社の業態にマッチするターゲット層が多く存在する地域エリアであり、そのエリア内にて、対象客が朝晩当該物件の店前を通行する立地、導線上にあるか？が大事なポイントです。その上で、希望の経済条件か？広さ、規模かとなります。多くの方が、物件探しにて混乱、困難を極めるのが、希望する物件の概要を明確にできてなくその曖昧な状態で、業者に依頼するからです。そして、多種多様な物件が業者から投げられ、見る視点や判断基準がないまま、曜日別で、昼夜で視察や近隣競合を見るが業態が決まってない為、判断できず、悶々と悩んでしまうんです。

回答に悩むと不都合が生じます。

紹介した業者から不信感を抱かれ、次回からの紹介の支障となります。即答とは行かずも、１週間以内には、回答が基本です。性質の違う立地に複数出店すると、微妙に違う店舗が複数になり、その後の管理や人材育成、メニュー開発に困難を生じさせます。初期段階は、業態を絞り、エリア、立地を絞り同一業態での出店を複数エリアで行うことが最も理想的な出店です。分かり易く言えば、高槻市のこの立地がOKなら吹田市や豊中市の同一性質な立地で出店を繰り返す。こんなイメージを描ければ悩むことが一気に解消できないでしょうか？先に、判断基準を明確に持ち、その上で、物件探しに当たる、業者に紹介を依頼する。この流れで、動くことが効率的です。

最後になりますが、

外食業は、人も立地も競争時代です。良い物件は、足が早くて当たり前です。この中で、物件入手を効率的に行うには、一番エリアを出来るだけ広く構え、広域に物件紹介を求める。同時に複数の業者に情報提供を求めることです。 ２、３社ではなく、１０社レベルと考えるべきです。広げたエリアの業者の数と考えて下さい。そして、物件概要書を自社バージョンで作ることです。イメージ写真（既存店写真）看板メニュー、規模、広さ経済条件希望、階数、間口幅、設備容量などの詳細まで記入した資料を広く業者さんに配布することが印象付けにもプラスになります。口頭や電話だけでは、印象は日に日に薄まります。第一印象と印象付けのために資料を渡すは必須ですし、繰り返し訪問や連絡も同時に行うことです。以上、物件探しの手順です。ちょっと乱暴な書き方ですが、この順番、ツールの準備が勝負の勝敗を分けます。何事も、手間暇は、大小ありますが必要です。先ずは、物件概要を各ポイント毎にまとめ、概要書を作成しましょう。そこからが第一歩です。曖昧なまま、紹介依頼をすることは、ある意味危険性を含んだ行動と言えます。気をつけて下さい。以上です。]]>